一、當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的特點(diǎn)

自2009年年初以來(lái)，我國(guó)城市住宅價(jià)格持續(xù)上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)自2009年3月份以來(lái)環(huán)比一直超過(guò)100，這個(gè)趨勢(shì)一直持續(xù)到2010年3月份。這種快速上漲的住宅銷(xiāo)售價(jià)格引起來(lái)各方面的關(guān)心和擔(dān)憂(yōu)。在此情況下，中央政府自去年末開(kāi)始醞釀新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施。自2010年3月份以來(lái)，各種調(diào)控措施頻繁出臺(tái)。

不同于以前的房地產(chǎn)調(diào)控，本輪調(diào)控主要有如下特點(diǎn)：

第一，本輪調(diào)控上升到了政治高度。中央高層高度重視，將遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲上升到了政治高度；控制房?jī)r(jià)上漲不利的地方領(lǐng)導(dǎo)要承擔(dān)政治責(zé)任。

第二，主要采取數(shù)量控制措施和行政方式。為了盡快實(shí)現(xiàn)遏制房?jī)r(jià)快速上漲的政策目標(biāo)，政策手段主要采取了數(shù)量控制的方式，并通過(guò)行政方式實(shí)施。

第三，沒(méi)有涉及到土地出讓制度。本次調(diào)控并沒(méi)有涉及到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的制度特征，特別是沒(méi)有涉及到房地產(chǎn)業(yè)的土地出讓制度改革。而土地作為房地產(chǎn)業(yè)的最基本“生產(chǎn)要素”，卻在住宅價(jià)格的上漲中起到了基礎(chǔ)性作用。如果不從土地出讓制度的改革入手調(diào)整我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，那么對(duì)住宅價(jià)格的調(diào)控也只能“治標(biāo)”，而不能“治本”。

二、我國(guó)城市土地出讓制度的特征

經(jīng)過(guò)近30年的改革，我國(guó)逐步形成了土地出讓政府壟斷、以招拍掛方式為主、一次性收取土地出讓金的城市土地出讓制度：

特征一：政府壟斷城市土地供給。我國(guó)城市的土地全部歸國(guó)家所有，由各級(jí)政府代行所有者職權(quán)。在實(shí)踐中，各級(jí)城市政府成為當(dāng)?shù)爻鞘型恋氐膶?shí)際所有者，并成為城市建設(shè)用地的唯一壟斷供給者。政府通過(guò)征收農(nóng)民集體土地等方式獲得城市新增建設(shè)用地，并通過(guò)土地一級(jí)交易市場(chǎng)將土地使用權(quán)出賣(mài)給相關(guān)單位和個(gè)人。

特征二：招標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)為主的競(jìng)爭(zhēng)性的出讓方式。政府出讓城市土地的方式，按照市場(chǎng)參與程度的不同，可以分為：劃撥、協(xié)議、掛牌、招標(biāo)和拍賣(mài)。劃撥幾乎沒(méi)有市場(chǎng)因素；協(xié)議屬于作為供方的政府與需方之間的談判定價(jià)形式；掛牌、招標(biāo)和拍賣(mài)則屬于市場(chǎng)參與較高的出讓方式，符合條件的多個(gè)需求者通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)獲得土地使用權(quán)。

特征三：一次性繳納土地出讓金的“批租制”。從繳納土地出讓金的方式看，我國(guó)城市土地出讓實(shí)行土地“批租制”。所謂“批租制”，是指開(kāi)發(fā)商或土地使用者向政府一次性繳納未來(lái)若干年的土地使用權(quán)出讓金。與批租制不同的是“年租制”，指開(kāi)發(fā)商或土地使用者在未來(lái)若干年內(nèi)每年分別繳納土地使用權(quán)出讓金（注釋?zhuān)和恋爻鲎尳鸩煌诜康禺a(chǎn)稅收和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各種費(fèi)用。土地出讓金是政府作為土地所有者出讓土地使用權(quán)獲得租金和土地前期開(kāi)發(fā)的費(fèi)用，是政府作為土地所有者獲得的所有者權(quán)益；房地產(chǎn)稅收，例如城市土地占用稅、耕地占用稅、房地產(chǎn)稅等，是政府作為公共管理者收取的稅；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各種費(fèi)用，例如測(cè)量費(fèi)等，是公共事業(yè)部門(mén)提供相應(yīng)服務(wù)的收費(fèi)。在政府財(cái)政收支中，土地出讓金納入政府型基金處理，房地產(chǎn)稅收納入地方一般預(yù)算收入處理）。

三、土地出讓制度與土地價(jià)格

土地出讓制度是推動(dòng)土地價(jià)格上漲的制度性原因。住宅價(jià)格的上漲受到各方面的密切關(guān)注。本次房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)也是控制快速上漲的住宅價(jià)格。但是，本次調(diào)控并沒(méi)有觸及住宅價(jià)格上漲的制度性原因，即土地價(jià)格和推動(dòng)土地價(jià)格上漲的城市土地出讓制度。

如前所述，我國(guó)城市土地出讓制度有三個(gè)顯著特征：即土地供給的政府壟斷、招拍掛為主的土地出讓方式以及一次性繳納土地出讓金的土地批租制度。這三個(gè)特征都有推動(dòng)土地價(jià)格上漲的內(nèi)在邏輯，是土地價(jià)格上漲的前提條件。但是這三個(gè)特征卻不必然能夠推動(dòng)土地價(jià)格上漲；現(xiàn)實(shí)中土地價(jià)格的上漲還需要兩個(gè)外部條件，即城市政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)以及住宅市場(chǎng)的“賣(mài)方市場(chǎng)”。