在“破解樓市迷局”分論壇上，中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵表示，所謂人口控制、低端產(chǎn)業(yè)遷出，當(dāng)然這也是暫時(shí)性的行政措施，它的結(jié)果是什么呢？很有可能人口會(huì)回流。還有一些可能，當(dāng)你這個(gè)地方的產(chǎn)業(yè)遷出時(shí)，生態(tài)補(bǔ)償，公共服務(wù)設(shè)施在增加給更少量的人口時(shí)，你說這里的地產(chǎn)價(jià)值和房屋價(jià)值是會(huì)升高還是降價(jià)？肯定會(huì)抬升，所以低端產(chǎn)業(yè)遷出，所謂人口控制是暫時(shí)性現(xiàn)象，但一旦當(dāng)遷出以后還會(huì)導(dǎo)致土地升值，因?yàn)楦贁?shù)的人口來占有更多的優(yōu)質(zhì)資源，所以趨勢還是漲價(jià)。

  以下是發(fā)言實(shí)錄：

    主持人：謝謝劉世錦先生為我們帶來了非常精彩的演講！
    接下來有請中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵先生為我們帶來精彩主題演講，掌聲有請！
    李鐵：很高興又來到網(wǎng)易夏季論壇，給我規(guī)定的題目是京津冀房地產(chǎn)的思考。
    為什么講京津冀呢？因?yàn)樵诒本┱劮績r(jià)上漲的問題，房價(jià)上漲在全國不是一樣的情況，冰火兩重天，大部分三四線房子賣不出去，講京津冀它和房價(jià)有直接的關(guān)系。
    我們做了一個(gè)背景（調(diào)查），對京津冀有大致的了解，整個(gè)人口，包括城鎮(zhèn)化率，給大家做一個(gè)參考吧。
    二是整個(gè)經(jīng)濟(jì)的差別，人均GDP，北京相當(dāng)于河北的三倍，雖然和天津差不多，但人均財(cái)政收入水平差太多了，這說明北京優(yōu)質(zhì)資源集中過多。
    三是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，北京已經(jīng)進(jìn)入了后工業(yè)化時(shí)期，以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展時(shí)期，天津作為工業(yè)化后期，河北是工業(yè)化中期。
    我們看北京房價(jià)的熱力圖，我們從2015年做了熱力圖對比，看2015到2017年，紅的地方就是房價(jià)越高的地方，高房價(jià)地區(qū)從原來的中心地區(qū)向外擴(kuò)展，都是在這一年房價(jià)嚴(yán)格控制的情況下繼續(xù)向外擴(kuò)展，這特別說明北京，特別是京津冀地區(qū)房價(jià)上漲的趨勢目前來看雖然短期受到一定抑制，但還是在上漲趨勢。
    網(wǎng)易說談京津冀房地產(chǎn)發(fā)展哪兒最有希望，我們看，它和北京的輻射區(qū)有直接關(guān)系，東城西城房價(jià)最高，朝陽海淀石景山房價(jià)就下降了，隨著中心區(qū)向外擴(kuò)張，房價(jià)不斷下降，兩圖都說明了這個(gè)問題。
    不僅僅是北京轄區(qū)，北京周邊地區(qū)的房價(jià)也在發(fā)生變化，反映出京津兩地，特別是北京對周邊地區(qū)的影響，我們畫了幾個(gè)同心圓，30公里、50公里、100公里，包括200公里，越遠(yuǎn)房價(jià)變化越大，和北京相關(guān)的基本集中在30到50公里的范疇，我們可以看50公里的范疇，很多人感興趣，涿州、河北、固安、廊坊、大廠、三河，這塊的房價(jià)2015年時(shí)是10000左右，現(xiàn)在漲到20000多，三河香河通了輕軌以后已經(jīng)達(dá)到了25000，北京市中心搬到通州房價(jià)也在上漲。
    這也是和北京輻射有直接關(guān)系，這三個(gè)城市（京津冀），石家莊輻射能力最差，天津輻射能力有限，廊坊地級市的附加能力，還是靠近北京的房價(jià)高很多。
    影響北京的，我們還把旅游人口作為因素，很多人在判斷時(shí)，城市化率到50%以后，甚至50%到70%之間，過度聚集的同時(shí)會(huì)出現(xiàn)一定的逆城市化現(xiàn)象，北京達(dá)到80%，通過旅游消費(fèi)向外擴(kuò)展時(shí)會(huì)影響北京周邊的房價(jià)，比如張家口崇禮房價(jià)達(dá)到20000多，這和旅游消費(fèi)有影響。
    第二，很多人關(guān)心房價(jià)能不能降，我從整個(gè)城市發(fā)展規(guī)律來看房價(jià)能不能降。
    1、房價(jià)為什么漲，優(yōu)質(zhì)資源絕對集中的地方，三甲醫(yī)院、211高校、央企總部，差距特別大，優(yōu)質(zhì)資源過度集中是導(dǎo)致房價(jià)上升很重要的原因，每次我都講，為什么香港房價(jià)一直漲，是北京的三倍，因?yàn)橄愀鄣膬?yōu)質(zhì)資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北京，條件沒有發(fā)生變化。
    2、貨幣超發(fā)和貶值的基礎(chǔ)性因素還在，現(xiàn)在房子存在兩個(gè)剛性需求，一是住的剛性需求，另一個(gè)是的剛性需求。
    我們研究房子的問題不是研究房價(jià)本身，是研究金融問題，如果錢放在銀行里，天天貶值，兌美元貶值，雖然最近穩(wěn)定住了，但趨勢沒有發(fā)生變化時(shí)總得選擇另一個(gè)地方進(jìn)行投資，要不是股市，要不是住房，或者尋找其它投資機(jī)會(huì)，但現(xiàn)在看來在京津冀地區(qū)由于我們資源的稀缺性沒有發(fā)生變化，在這里投資還是有長期回報(bào)率預(yù)期的，所以這么看，貨幣超發(fā)和貶值的基礎(chǔ)因素還在，購房者對投資的剛性需求還在，對房價(jià)的支撐需求也在。
    3、經(jīng)濟(jì)是不是增長，剛才世錦講我們已經(jīng)觸底反彈了，對于經(jīng)濟(jì)保持增長，高收入人口增加，我們可以看，中上收入人口占比20%，2010年是2.68，2.75、2.84、2.9，人群在增加，這對于高房價(jià)支撐的群體還在，要到全國去，想買房，到哪兒買房最好？可能省會(huì)城市、地級城市是首選之一，但最重要、最有升值預(yù)期的肯定是北上廣深。當(dāng)經(jīng)濟(jì)還保持穩(wěn)定增長期時(shí)，高收入人群在增加的時(shí)候也是導(dǎo)致房價(jià)上漲一個(gè)最基本的支撐因素。
    4、住房供給是不是充分滿足了需求，所謂住房的剛性需求，北京適齡購房人群在增加，從2011年592萬人到2015年的664萬人，2016年將近700萬人，住房供給，完成投資占住宅投資的比例，90平方米以下的25.7%，北京每年增加住房大概十幾萬套，能否滿足需求？滿足不了，所以這種剛性需求不是促進(jìn)了房價(jià)上漲，是買不到房使大家、使所有白領(lǐng)對于房價(jià)上漲的關(guān)注達(dá)到了最高。由于這種關(guān)注影響了媒體，影響了我們政策的決策。
    我們知道最近中央采取了一系列措施，包括限購、限貸，又采取了租售同權(quán)，人口流入地區(qū)增加租賃房，促進(jìn)租賃住房發(fā)展，包括共有產(chǎn)權(quán)住房，包括一系列措施，什么北京人口疏解等等，但我們看到這些政策時(shí)，如果我們看到前面的基礎(chǔ)性條件沒有發(fā)生變化，可能會(huì)導(dǎo)致我們房價(jià)的漲幅趨緩，當(dāng)然大量屬于行政措施，比如房子漲了我可以不讓你賣，只要限制你賣，我就可以限制房價(jià)增長。
    最近北京確確實(shí)實(shí)看到了二手房的房價(jià)漲幅趨緩甚至賣不出去，大家都在觀望，是不是房價(jià)會(huì)有下來的一天，我等下來的一天再去買住房。我想這個(gè)可能性不大，畢竟稀缺性資源是全國獨(dú)有的，如果你再通過行政壓制，總有一天房價(jià)會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，因?yàn)檫@不是市場的結(jié)果，前幾個(gè)因素都還在。
    再一個(gè)，控制人口政策和低端產(chǎn)業(yè)遷出政策會(huì)使房價(jià)下降嗎？不會(huì)。
    所謂人口控制、低端產(chǎn)業(yè)遷出，當(dāng)然這也是暫時(shí)性的行政措施，它的結(jié)果是什么呢？很有可能人口會(huì)回流。還有一些可能，當(dāng)你這個(gè)地方的產(chǎn)業(yè)遷出時(shí)，生態(tài)補(bǔ)償，公共服務(wù)設(shè)施在增加給更少量的人口時(shí)，你說這里的地產(chǎn)價(jià)值和房屋價(jià)值是會(huì)升高還是降價(jià)？肯定會(huì)抬升，所以低端產(chǎn)業(yè)遷出，所謂人口控制是暫時(shí)性現(xiàn)象，但一旦當(dāng)遷出以后還會(huì)導(dǎo)致土地升值，因?yàn)楦贁?shù)的人口來占有更多的優(yōu)質(zhì)資源，所以趨勢還是漲價(jià)。
    通過房價(jià)問題我們對城市的發(fā)展思路要進(jìn)行反思，中央城市工作會(huì)議上總書記講了要“尊重城市發(fā)展規(guī)律”，我們知道近三十年中國城市化發(fā)展速度很快，北京的發(fā)展很快，我們出現(xiàn)了“城市病”，但所謂的城市病是集中在主城區(qū)而不是轄區(qū)，北京市1.67萬平方公里，主城區(qū)667平方公里才1050萬人，我們在主城區(qū)看到了堵車，看到了一系列問題，環(huán)境污染是華北地區(qū)的事情，這些城市病在主城區(qū)，我們還有更廣大的轄區(qū)作為調(diào)整空間，我們不能讓主城區(qū)的病，轄區(qū)來吃藥”，這是一個(gè)特別大的問題。剛才世錦講了“大都市圈”，我也同意這個(gè)觀點(diǎn)，我們不能叫北京“特大城市”，應(yīng)該叫特大城市區(qū)域，或者叫特大城市群，或者叫都市圈，都市圈的核心問題都是一樣的，一回事。
    第二，由于優(yōu)質(zhì)資源的高度集中，它不可能改變?nèi)丝谙蛱卮蟪鞘?、區(qū)域流動(dòng)的大趨勢，或者是向大都市圈流動(dòng)的大趨勢，這是世界城市化普遍發(fā)展的大規(guī)律，因?yàn)橹袊堑燃壔芾眢w制，優(yōu)質(zhì)資源向高等級城市集中，你就應(yīng)該接納更多人口，而不能排斥。當(dāng)你用行政措施遷出的時(shí)候，我相信它不會(huì)遷出很遠(yuǎn)，遷出一段時(shí)間以后政策反彈時(shí)還會(huì)回來。
    第三，城市化水平在中國的提高需要擴(kuò)大城市區(qū)域，也就是大都市圈作出更大貢獻(xiàn)，而不是控制人口，這一點(diǎn)我跟世錦的觀點(diǎn)完全一致，可是我們強(qiáng)調(diào)人口的控制、低端產(chǎn)業(yè)的控制，采取了一系列措施，這是不符合城市發(fā)展規(guī)律的，因?yàn)槲覀冃枰?wù)，我們需要所謂中低收入人口的服務(wù)，飯店服務(wù)員、餐飲服務(wù)員、環(huán)保工人，包括快遞服務(wù)員，我們的城市離不開他們，如果我們讓他們離開了，那城市必定死亡，包括家政人員。所以在城市化進(jìn)程中，北京市的特大城市區(qū)域和都市圈應(yīng)該更好地發(fā)揮吸納人口，以解決京津冀發(fā)展嚴(yán)重不平衡的作用，而不能把它排斥掉。
    第四，治理房價(jià)問題要尊重城市發(fā)展規(guī)律和市場規(guī)律。
    所謂城市發(fā)展規(guī)律是什么呢？城市發(fā)展規(guī)律就是當(dāng)優(yōu)質(zhì)資源過度集中的地方，一定會(huì)帶來人口進(jìn)入，從而一定會(huì)帶來房價(jià)上漲，是不是城市發(fā)展規(guī)律中房價(jià)會(huì)永遠(yuǎn)漲下去？中低收入人口的住房怎么解決？它要通過更大范圍空間來解決住房供給的問題。為什么開始我做了一系列空間圖呢？隨著城市中心向外擴(kuò)張，房價(jià)會(huì)出現(xiàn)遞減的現(xiàn)象，隨著中心向外擴(kuò)張，遞減就意味著中低收入人口可以在離城市中心區(qū)較遠(yuǎn)的地方，30公里半徑、50公里半徑，可以買到你需要的住房，全世界都如此。我們?yōu)槭裁匆磳@種做法呢？為什么不尊重這種發(fā)展規(guī)律呢？政府該做的是怎樣做好服務(wù)，怎樣解決基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
    所以就回到了第五個(gè)問題，應(yīng)在區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略背景下來考慮城市化的問題，來考慮空間資源的再配置，來解決房價(jià)和住房供給問題。
    還是回到原來的圖，我們想到為什么三河、香河、燕郊甚至永清、固安有了房價(jià)升高趨勢呢？我們知道靠東，燕郊離北京30公里，靠南30公里的地方在龐各莊一帶，靠西30公里、靠北30公里都在北京轄區(qū)之內(nèi)?？墒怯捎谖覀兊娜丝诳刂普?，由于北京公共服務(wù)封閉性供給政策，北京戶籍制度、人口遷出政策等等，影響到我們制定長期戰(zhàn)略來促進(jìn)周邊中小城市和小城鎮(zhèn)的發(fā)展。
    很多人愿意舉東京的例子，東京從來沒有限制過周邊20公里到30公里周圍中小城市的發(fā)展，我們北京是嚴(yán)格限制的，北京城市化對周邊的小城市是嚴(yán)格限制的，可恰恰在這些地方可以提供更廣泛的住房供給空間，可以提供大量的低價(jià)住房，我們不一定非要到河北買房、不一定非要到燕郊買房。如果我們確實(shí)不愿意去這些地方發(fā)展，我們可以把輕軌修到河北，修到永清、固安、涿州，這也可以，我們把我們的半徑圈放大。
    但目前我們的政策處了問題，我們把我們的公共服務(wù)政策，這種封閉的公共服務(wù)政策和財(cái)政政策以及戶籍政策影響到了整個(gè)北京城市的規(guī)劃，城市的資源再分配，所以學(xué)習(xí)總書記講話，從“一帶一路”、京津冀一體化以及長江經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略中我們可以看到通過區(qū)域大范圍空間來解決城市化發(fā)展中特大城市的城市病問題，我們有足夠的辦法來解決，但目前由于利益關(guān)系，我們放棄了這種思維模式，導(dǎo)致了房價(jià)高漲同時(shí)我們沒有采取更有效的措施解決中低收入人口的住房問題。
    第六，我們要給大都市圈的中小城市和小城鎮(zhèn)更多發(fā)展機(jī)會(huì)，其實(shí)給他們發(fā)展機(jī)會(huì)也等于給我們中小投資者更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。
我們知道最近北京提出了“穿墻打洞”，我們過多強(qiáng)調(diào)了所謂“住房是用來住的，不是用來炒的”，但住房是用來住的，同時(shí)也包括住房可以經(jīng)營，服務(wù)業(yè)都是在住房基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。
    可是我們過去城市的住房供給只是解決單一的功能，市場進(jìn)行了充分補(bǔ)充，市場把過去所有單一性功能住房變成了多功能性的，把過去的大院經(jīng)濟(jì)變成了一定的街區(qū)經(jīng)濟(jì)，可是我們通過穿墻打洞的治理，通過低端產(chǎn)業(yè)的遷出，我們把這些住房功能全部打掉了，使我們城市的活力、方便性受到了極大影響。所以學(xué)習(xí)總書記講話，我們真的要認(rèn)真地、全面地理解，而不能從單獨(dú)的字面上理解，因?yàn)橹醒氤鞘泄ぷ鲿?huì)議上總書記講過“要恢復(fù)街區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展”，可是我們現(xiàn)在通過穿墻打洞，把街區(qū)經(jīng)濟(jì)毀掉了，我們在城市里住還方便嗎？所以服務(wù)業(yè)是一個(gè)很重要的發(fā)展方向。
    另一方面，我們把所有開發(fā)功能都交給了地產(chǎn)，我們忽視了另一個(gè)功能：城市發(fā)展有地產(chǎn)商的功勞，同時(shí)有中小投資者的功勞，全世界特大城市，各類大城市，土地不都是大面積出讓的，小塊土地的出讓會(huì)帶來服務(wù)業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，會(huì)帶來租賃住房長期穩(wěn)定發(fā)展，這是國際已經(jīng)成功的經(jīng)驗(yàn)，可是我們還在走大地產(chǎn)商的發(fā)展模式，這使我們城市變得越來越不方便，也使我們短期性投資性地產(chǎn)發(fā)揮更多功能，而使長期穩(wěn)定經(jīng)營服務(wù)業(yè)的地產(chǎn)，使小投資者沒發(fā)揮他應(yīng)有的作用，而中小投資者在促進(jìn)城市活力方面，帶動(dòng)消費(fèi)升級和產(chǎn)業(yè)升級方面也會(huì)發(fā)揮很大的作用。
    解決辦法僅限于房子問題，我想第一個(gè)是要在更大范圍空間內(nèi)調(diào)節(jié)住房供給政策，不能把我們的目標(biāo)只針對主城區(qū)，只針對房價(jià)上漲地區(qū)，要在周邊30公里到50公里的范疇內(nèi)提供居住住宅區(qū)，給買不起房的人提供住宅。
    這里叫“利用空間住房結(jié)構(gòu)，調(diào)整緩解供求矛盾”，緩解大家對房價(jià)上漲的過度關(guān)注，而房價(jià)上漲確確實(shí)實(shí)有它市場機(jī)制的作用。
    二、促進(jìn)周邊的中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展。
    東亞地區(qū)我們舉了東京都市圈、首爾都市圈、北京都市圈、上海都市圈，可是我們看到的這幾個(gè)都市圈的城市結(jié)構(gòu)，我們不是城市群，我們的中小城市發(fā)展嚴(yán)重不足，特別是5萬到20萬人口的城市嚴(yán)重不足，北京郊區(qū)就一個(gè)，無論在歐洲還是美國，這種中小城市發(fā)展發(fā)育都比中國要好很多，怎樣促進(jìn)都市圈、城市群、特大城市區(qū)域的中小城市發(fā)展對緩解城市病、功能疏解具有非常重要的意義。
    我們知道產(chǎn)業(yè)遷出，大企業(yè)遷出，我們都想集中一個(gè)產(chǎn)業(yè)園，實(shí)際上國際上一個(gè)大企業(yè)隨便到一個(gè)小城市就可以落戶，為什么呢？成本低，這里我不多講，但我們要給一些小城鎮(zhèn)，甚至包括一些村，給予發(fā)展權(quán)限，讓這些產(chǎn)業(yè)疏解通過市場的方式自動(dòng)進(jìn)行空間選擇。
    分類推進(jìn)主城區(qū)和非主城區(qū)的發(fā)展政策。
    我們要把核心區(qū)和轄區(qū)有機(jī)分開，這樣才能真正帶動(dòng)城市郊區(qū)和小城市的發(fā)展。
    加大城際軌道交通建設(shè)。
    我們北京市要制定城郊30到50公里的軌道交通規(guī)劃，如果我們看東京的發(fā)展，攤到一定程度會(huì)程樹枝狀的發(fā)展模式，原因是順著城際軌道交通，依托原有的小城市和小城鎮(zhèn)自動(dòng)帶動(dòng)了城市格局的變化，軌道交通的通達(dá)性我們可以看到，過去我們是以高速公路為主，未來以人流為主，適應(yīng)服務(wù)業(yè)發(fā)展，要真正發(fā)揮城際軌道交通的作用，它會(huì)使得通達(dá)性更好，降低交通半徑。
    在軌道交通的地方制定發(fā)展政策，促進(jìn)特色小鎮(zhèn)、小城市發(fā)展，建立集中居住區(qū)，解決房價(jià)問題。
    關(guān)于京津冀房價(jià)，房子問題有很多內(nèi)容可聊，特色小鎮(zhèn)的問題、旅游地點(diǎn)的問題，但我想講一個(gè)問題，核心，人口控制不是出路，產(chǎn)業(yè)遷出也不是出路，重點(diǎn)是怎樣通過空間范圍的調(diào)整來解決以人為本的問題，讓大家知道高房價(jià)是市場趨勢所在，政府應(yīng)該做的是給所有中低收入者在更大范圍空間內(nèi)提供低廉的住房。
    謝謝大家！